钱从“楼”来：保险资金增加收租资产
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凯德商业REIT国庆假期前挂牌。底层资产为位于广州和长沙主要商圈的两个成熟购物中心。该项目的另一个主要投资者是保险资本。财新人寿作为最大外部投资者正式参与战略协议。近年来，保险资金通过直接和间接方式持续加大对现有商业地产、写字楼、长租公寓的投资。 “这两年我们投资的写字楼项目基本上都是全额出租，租金收入也不错。我们不是从价格上买的，而且更像是‘左设计’，但通过逐步推进设计，可以平衡成本和成本。”北京某保险公司相关负责人对中国证券报记者表示。多位业内人士透露，调整期过后，一些优质地产的盈利能力有所提高，给保险公司买入的机会。在票面压力的背景下，入住率高、租期稳定、现金流强劲、具有长期升值潜力的租赁资产越来越成为保险资金眼中的优质标的。 ●记者薛进 入住率是一个重要指标。近日，记者从湖南首家本土保险公司财新人寿获悉，该公司作为最大外部投资者正式参与首商信托战略配售，投资金额约5000万元。首创商业房地产投资信托基金于9月29日在上海证券交易所挂牌上市。首资产长沙首府广场雨花阁项目位于湖南省长沙市雨花区，总建筑面积7.5万平方米，出租率约97%。 “华夏资本和REITs基本面强劲，收入稳定，结构多元化，长期回报值得期待。”财新人寿近年来一直在推动房地产和基建投资领域的战略转型。它表示将继续这样做。投资类型正从非标准私募股权产品转向公开交易的REITs.sa和ABS等标准化产品，投资策略也从传统商业领域扩展到公用事业、能源、住宅租赁和数据中心等领域。通过REITs等途径加大房地产投资已成为不少保险机构的标配举措。以华润商业REIT为例，华润商业REIT是首批上市公司之一。以大众消费REITs为例，中国人寿的全系统投资额达到约6.86亿元，占融资总额的10%，成为该REITs最大的外部投资者。近年来，保险公司持续重点管理商业地产、写字楼等资产。据中国保险行业协会公布的信息，今年以来，中国人寿、太平洋人寿、平安人寿、建信人寿等保险公司已公布10余起大型房地产投资项目，新增投资总额达数十亿元，较去年同期大幅增长。这些目标主要集中在商业办公和物流地产等收租资产上。一些保险机构通过私募基金入股房地产项目公司。保险私募基金入股发挥关键作用在万达旗下商业地产项目公司。新华保险、阳光人寿、大家保险、太保资本、三星人寿银行等保险机构已收购万达广场多处物业。今年早些时候，中邮人寿作为牵头投资者签署了上海文华大饭店房地产专项基金的投资协议。博华广场位于上海南京西路商务区。这是该地区罕见的高品质办公楼。 2023年、2024年，保险公司还相继拿下大悦城中粮置地广场项目订单，并投资西安二园项目。 “西安项目有非常长期稳定的租户，从资本化率和内部收益率来看，投资回报基本确定，属于准固定收益项目。上海和北京项目是黄金地段、地段的优质物业，我们关注租赁，未来可能“目前的租赁和运营效率其次。”资产价值极高，简单计算，营业净利润率大约在4%以上。”中邮保险总经理李学军此前表示。租赁房新主力 近日，天津嘉寓股权投资基金协会开始运营，投资规模45亿元。合作伙伴包括大家人寿、友邦人寿、中港人寿、复星保诚人寿等。该基金由嘉嘉投资控股设立，将重点关注一线城市的保障性租赁住房项目。比如北京、上海。据资本投管人士透露，该基金是保险行业首支长期租赁住房增值战略基金，致力于通过专业化、市场化的管理，提升资产效率和服务水平。自年初以来今年以来，保险资金加速崛起，成为租赁住房市场新的主力买家。 7月，友邦人寿通过参股私募基金收购了上海松江玉美社区，该社区提供2,200多套保障性住房。此前，新华保险联合万科集团旗下租赁住房平台大家人寿等设立万信金石基金，收购厦门博友园湾社区100%股权，计划提供7700余套保障性租赁住房。此前，中国平安、中国人寿也曾通过REITs开发租赁住房。据行业内部分析，租赁住房资产（长租公寓）具有波动性低、周期长、现金流可预测的特点，满足了保险资金安全稳定的基本需求。同时，在合同层面保险、保险链融资、投资、管理、退出逐步建立，为保险资金的配置奠定了基础。 “长租公寓投资周期长，能提供持续、经常性的现金流，以稳定的租金收入为主，租金收入随着通货膨胀率不断增加，有助于防范金融市场短期波动的保险资金。长租公寓的特点是周期间波动较小，与金融市场短期流动性期限相关性较低，适合资金配置。” 保险基金。 ”嘉嘉投控相关人士表示。保单窗口的进一步开放，也将加大保险资金流入市场的力度。2月份，原银保监会和住房城乡建设部联合发布《关于2022年保险资金流入的通知》。《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，通过直接投资、申请债券投资计划和股权投资等方式支持保险资金。我们通过融资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。 2024年央行、国家金融监管局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提出，保险资金可以通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营。融资、投资、管理、退出的闭环逐步形成，特别是畅通的退出渠道，解决了保险资金的问题。我们的投资管理人员表示，REIT公开发行将使非流动性长期租金得以转换将所有公寓项目转化为流动性强的金融产品份额，盘活长租公寓现有存量，打通REITs从开发基金到核心资金的资金闭环。业内人士表示，租赁住房领域公募REITs的底层资产包括保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目、园区支持租赁住房项目等，这些都具有通过公募REITs融资的潜力。收租者谨慎 在核心投资市场固定收益资产回报率下降的背景下，保险资金越来越多地寻找其他能够提供稳定现金流回报的资产。在票面压力的背景下，保险资金开发了高分红、收益性资产等其他稳定现金流来源，以缓解净资产收益率下行压力。探索优质楼盘获得稳定的收入来源已成为保险资金解决资产短缺、帮助资产负债匹配的重要方向之一。业内专家表示，险资就像一个“谨慎的收租者”，入住记录良好，没有租客的后顾之忧，也不收租。喜欢人流清晰的建筑。具有成熟运营基础的收取收益的资产具有周期长、现金流稳定的特点，适应保险资金长期投资特点，满足保险资金长期投资需求。同时，目前部分核心资产估值较低，交易结构设计有利于保险投资者分配项目收益，为保险投资增添了新的保障。这些资产有望为保险资金提供“租金+增值”的双重效益。 CRIC研究中心负责人表示优质的商业、写字楼、工业园区等房地产投资不仅可以容纳大量资金，还能提供稳定的现金流，并随着行业的发展产生一定的溢价，这与保险资金的投资期限和风险偏好非常吻合。 “保险资金要求投资规模大、期限长，一般能够产生稳定的长期现金流的资产。中心城市的住宅租赁项目和优质商业地产项目空置率较低，租金收入相对稳定。在当前低利率环境下，保险资金能够提供稳定的现金流，具有相对较高的回报率，符合保险资金对资产安全、收入稳定和长期现金流动的要求。” ”中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，随着在政策支持的推动和退出机制的完善下，预计未来保险资金将更多地关注中心城市的优质资产。仲量联行数据显示，近年来，保险资金对长租公寓、购物中心等商业地产的投资大幅增加，对存量物业的投资加速。机会。拉萨尔投资与资本市场部主管潘树东表示，优质的商业地产能够带来稳定的投资回报。对于保险资金来说，增加优质资产向核心领域的配置，不仅可以有效分散投资风险，还可以为投资组合带来稳定的回报。 “目前，一线城市商业地产租金收益率维持在5.5%至6.5%之间。固定收益水平对于提高整体投资回报率具有显着正向作用。”e 保险基金。 “在上海这样的中心城市，商业地产租金收益率与10年期国债收益率差距较大，进一步凸显商业地产的吸引力。”潘树东表示。